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Assuré d'être bien assuré ?
  • Anne Khiar

    Experte en protection juridique chez Allianz

  • Un avis posté par un patient sur un réseau social porte atteinte à votre honneur ?
    Vous avez des infiltrations dans la toiture de votre cabinet médical et votre bailleur refuse de réparer ?

    Visionnez la vidéo et téléchargez la fiche de synthèse pour faire le point. N'hésitez pas à poser vos questions à notre expert ci-dessous !

Questions posées à Anne Khiar

Responsabilité du syndic vis à vis des charges impayées d’une copropriété

Dans notre copropriété, les charges impayées sont de plus en plus importantes. Leur récupération est une mission qui incombe a priori au syndic. L’accumulation de ces charges non payées peut-elle mettre en danger les finances de la copropriété, ou éventuellement entrainer une mise en cessation de paiements de cette dernière ? La responsabilité du syndic est-elle mise en cause ? Et dans l’affirmative serait-ce à lui de répondre aux difficultés financières de la copropriété ?

Les copropriétés bénéficient en effet d’un mécanisme d’administration provisoire lorsque l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou lorsque ce dernier est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble (article 29-1 à 29-6 de la loi du 10 juillet 65 et articles 62-1 à 62-15 du décret du 17 mars 1967). C’est un mécanisme distinct de ce qui est prévu pour les entreprises en difficulté. Il existe une procédure d’alerte. Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25% des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses de travaux, le syndic doit en informer le conseil syndical et saisir le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble d’une demande désignation d’un mandataire ad hoc. En cas d’inaction du syndic perdurant au-delà du délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, la demande peut être effectuée par des copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat. Par ailleurs, lorsque des factures de travaux votés et exécutés ou des factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie sont impayées depuis six mois, la saisine du référé du président du tribunal est ouverte au créancier qui a préalablement envoyé au syndic un commandement de payer resté infructueux. Le mandataire ad hoc doit, dans un délai de trois mois, adresser au président du tribunal un rapport présentant l’analyse de la situation financière de la copropriété et de l’état de l’immeuble. Le syndic n’est que le mandataire du syndicat, il ne peut répondre que des fautes à l’égard de la copropriété. S’il s’avère que le syndic ne remplit pas correctement son obligation de recouvrer les charges de la copropriété, le syndicat peut engager sa responsabilité contractuelle. Cette responsabilité s’appréciera selon les règles du mandat (article 1992 du Code civil). L’appréciation est moins rigoureuse quand il s’agit d’un syndic bénévole. Pour votre parfaite information, il conviendra de prouver l’éventuelle faute du syndic selon l’article 1315 du Code civil.

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12/02/2015
Litige avec un avocat sur sa facturation d'honoraires

Je ne suis pas d’accord avec les honoraires que facture mon avocat. Comment faut-il faire pour gérer ce type de problèmes dans la vie privée ?

Vous m’indiquez rencontrer un litige avec votre avocat concernant la facturation de ses honoraires. Tout d’abord je vous invite à vérifier que vous n’avez pas signé de convention d’honoraires avec lui. Il s’agit d’un document dans lequel l’avocat et son client conviennent avant le début d’une procédure des honoraires qui seront facturés afin d’éviter tout litige. L’avocat doit alors s’y conformer et ne peut modifier le montant fixé et accepté par vous. Si vous contestez les honoraires de l'avocat, votre contestation doit être portée devant le bâtonnier de l'Ordre auquel est rattaché l'avocat. Elle doit obligatoirement être formulée par LRAR ou remise à l'Ordre directement contre récépissé. Si le bâtonnier répond à la requête dans le délai de 4 mois de sa réception, son arbitrage peut faire l'objet (en cas de désaccord) d'un appel devant le premier président de la Cour d'appel compétente dans le délai d'un mois. En cas d’absence de réponse du bâtonnier dans ce délai, vous pourrez alors saisir directement le premier président de la Cour d'appel compétente dans le délai d'un mois suivant l'échéance des 4 mois.

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12/02/2015
Agression corporelle

Je suis médecin anesthésiste remplaçant. En sortant d'une garde de 24 h en salle de surveillance post-opératoire, j’ai été agressée verbalement et corporellement après une discussion contradictoire sur l’acharnement thérapeutique par le médecin anesthésiste de l’hôpital qui allait prendre ma suite. Il a commencé à crier, à hurler : « sortez d'ici », « partez tout de suite », « ici on ne fait pas d'acharnement », puis il m'a prise par le bras et m'a tirée le long d’un petit couloir. Il s’est placé derrière moi, m'a ceinturée avec ses bras et m’a soulevée et portée jusqu'à la sortie du service de soins continus sur 5 à 6 mètres. Une infirmière de service, une aide-soignante et deux malades graves ont été témoins de la scène. Le cadre de service a constaté les rougeurs sur mon bras. Je précise que sur le plan médical, les malades ne posaient pas de problèmes. La discussion entre nous était d’ordre purement philosophique et je lui ai demandé de laisser les philosophes et les autorités européennes décider. Ce médecin anesthésiste a déjà agressé d’autres personnels médicaux. Comment puis-je réagir à cette agression ?

En premier lieu, je vous invite à informer votre hiérarchie de cette altercation. La direction de votre hôpital peut être un soutien dans la résolution de ce type d’incident. En outre, ce qu’on appelle une agression physique caractérise en réalité le délit de violences volontaires. S’agissant d’une infraction pénale, vous êtes en droit de déposer une plainte auprès des services de police ou de gendarmerie. En parallèle, vous pouvez faire constater vos lésions auprès d’une unité médico-judiciaire (UMJ), que l’on trouve dans certains hôpitaux. Votre plainte sera par la suite transmise au Procureur de la République, qui aura pour mission de l’instruire, et d’y donner les suites qui conviennent. Si des poursuites sont engagées, vous pourrez vous constituer partie civile, afin de solliciter des dommages et intérêts et obtenir l’indemnisation de votre préjudice corporel.

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11/02/2015
Achat d’un chien de race non confirmé

J'ai acheté une chienne whippet de 8 semaines dans un élevage connu pour la somme de 2000 euros. Sa confirmation, examen qui atteste que la morphologie du chien est conforme au standard de sa race, a été refusée pour trop grande taille. Ce jugement a été confirmé en appel. J’ai entendu dire qu’il existait une loi obligeant l'éleveur à rembourser 50% du prix d'achat. Si cela est avéré, comment l'y contraindre ? Je lui ai déjà adressé plusieurs demandes.

D’après le Code civil, et le Code de la consommation, c’est le régime des biens meubles qui s’applique aux animaux, sauf cas particuliers. Dans votre cas, il est possible d’invoquer la garantie légale de conformité. En effet, lorsqu’un vendeur délivre un bien ne présentant pas les qualités auxquelles l’acheteur peut légitimement s’attendre, ce dernier a une option entre la réparation du bien aux frais du vendeur, et le remplacement du bien en contrepartie de la restitution de son prix. Si la réparation et le remplacement du bien sont impossibles, ce qui est le cas des ventes d‘animaux de compagnie, l’acquéreur peut décider de le conserver, en sollicitant du vendeur une restitution d’une partie du prix. En revanche, le quantum de cette restitution n’est pas prévu par le Code de la consommation ; elle est donc laissée à l’appréciation des parties. J’attire votre attention sur le fait qu’une telle action se prescrit par deux ans, à compter de la délivrance du bien. Si vous êtes détenteur d’un contrat de protection juridique, le juriste en charge de votre affaire pourra vous accompagner afin de rechercher une issue amiable ou judiciaire à votre litige et, le cas échéant, vous proposer de vous faire assister d’un avocat.

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11/02/2015
Expropriation pour cause d’utilité publique

J'exerce depuis 1983. J'ai signé un bail commercial qui par la suite a été transformé en bail professionnel. J’ai appris par mon propriétaire il y a trois jours que j’allais être expropriée pour cause d'utilité publique (chantier du grand métro). Je n'ai reçu aucun recommandé à titre nominatif. Que dois-je entreprendre dans l'immédiat afin de sauvegarder mon exercice ? Prise de rendez vous auprès d'un avocat, d'une association? Démarches de protection juridique ? Demande d'indemnisation ? Dois-je rechercher un autre local, sachant que le marché locatif est restreint du fait de la nécessité de mise aux normes pour l'accessibilité aux handicapés ?

Vous m’indiquez que vous allez être expropriée pour cause d’utilité publique. A titre liminaire, je vous informe que l'expropriation administrative pour cause d'utilité publique est un droit dont dispose l’Etat qui consiste à forcer un possesseur à céder son bien contre son gré. L’Etat, qui met en place une telle procédure, est tenu d’indemniser les personnes expropriées. Cette indemnisation porte sur les frais nécessités par le transfert et le rétablissement de votre activité. L’indemnisation ne peut pas excéder le dommage subi. Les professionnels qui subissent cette expropriation reçoivent une indemnité de transfert d'activité si celle-ci peut être exercée ailleurs sans perte de clientèle. Dans le cas contraire, ils sont indemnisés de la perte du fonds, à charge pour l’exproprié de fournir tous les justificatifs de son préjudice. L’Etat est tenu également de reloger les occupants des immeubles expropriés. Cette obligation concerne les preneurs de baux professionnels expropriés. Le relogement des expropriés doit être effectif avant la prise de possession par l’État. Dans ce cadre, tous les occupants de locaux à usage d'habitation, professionnel ou mixte doivent recevoir au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant aux normes définies par l'article L.322-1 du Code de la construction et de l’habitat. Concernant l’information tardive de votre propriétaire, je vous précise que le locataire non dénoncé en temps utile par son bailleur est privé de toute indemnité d'expropriation. Cette situation, qui paraît excessivement injuste, a été consacrée à l’occasion de plusieurs décisions de justice. Vous disposez toutefois d’une action en responsabilité contre votre propriétaire si vous avez été privé de votre droit à indemnisation (CA Dijon, 22 fév. 1994, Pacaud c. épx Josselin). En conclusion, je vous invite à vous renseigner auprès de la mairie de votre établissement, sur la date de la déclaration d’utilité publique afin de connaître le temps dont vous disposez pour trouver un nouveau local. De manière générale vous devriez pouvoir recueillir toutes informations utiles sur ce projet d’expropriation. Un contrat de protection juridique aurait pu vous permettre d’être assistée dans le cadre d’un recours contre l’expropriant visant à faire valoir vos droits et à obtenir une juste indemnisation des préjudices subis. J’attire toutefois votre attention sur le fait qu’en cas de souscription nouvelle d’une garantie de protection juridique, l’assureur ne serait pas en mesure d’intervenir pour un litige survenu avant cette souscription, eu égard aux règles du code des assurances. Pour répondre tout à fait à vos questionnements, vous pouvez bien entendu solliciter le concours d’un avocat. Dans votre situation, je le recommande. Il sera en mesure, une fois que vous aurez recueilli toutes les précisions utiles sur ce projet d’expropriation, de vous exposer vos droits et de vous assister aussi bien à l’amiable qu’au judiciaire, si cela s’avère nécessaire, dans le cadre d’un recours en indemnisation contre la personne expropriante ou votre bailleur.

Anne Khiar, Experte en protection juridique chez Allianz Lire la suite

05/02/2015
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